Membedah Front-End dan Back-End Ratio
Dalam analisis perbankan, aturan 28/36 ini diturunkan menjadi dua komponen:
-
Front-End Ratio: Mengukur persentase pendapatan yang habis khusus untuk biaya perumahan. Mayoritas bank menyukai angka maksimal 28 persen.
-
Back-End Ratio: Menghitung total kewajiban utang secara keseluruhan (KPR ditambah utang konsumtif lainnya) terhadap pendapatan bulanan.
Suku bunga BI Rate yang bertengger di level 5,25 persen membuat rasio ini kian sakral. Efek domino kenaikan suku bunga acuan biasanya segera direspons perbankan dengan mengerek bunga pinjaman. Dampaknya, daya beli atau affordability masyarakat terhadap properti otomatis menyusut.
Risiko Menatap Angka Kritis 43 Persen
Mengutip NerdWallet, rasio DTI di bawah 36 persen mengindikasikan bahwa seseorang berada di zona aman; mampu membayar utang sekaligus memenuhi kebutuhan hidup secara layak. Namun, lampu kuning mulai menyala jika rasio tersebut menembus angka 43 persen.
“Artinya, meski bank mungkin masih memberikan kredit, ruang keuangan rumah tangga menjadi semakin sempit ketika porsi cicilan terlalu besar.”
Simulasi sederhananya seperti ini: Seseorang dengan pendapatan Rp 15 juta per bulan memiliki batas ideal cicilan KPR sebesar Rp 4,2 juta (28 persen). Jika ia juga memikul cicilan mobil sebesar Rp 1,5 juta dan tagihan kartu kredit Rp 1 juta, total bebannya menjadi Rp 6,7 juta.
Angka tersebut setara dengan 44,6 persen dari penghasilan bulanan. Secara kalkulasi finansial, posisi ini sudah masuk dalam zona merah keuangan karena melampaui ambang batas aman lembaga keuangan.
